RZTR11: Vale a Pena Investir no "Dono de Terras" da Bolsa?

Em um mercado de fundos imobiliários dominado por shoppings, escritórios e galpões logísticos, o Riza Terrax (RZTR11) se destaca com uma proposta singular: investir diretamente no coração da economia brasileira, o agronegócio. Posicionado como um "proprietário de terras" listado na bolsa, o fundo atrai investidores com um Dividend Yield consistentemente elevado e uma tese de investimento que combina a estabilidade da renda de arrendamentos com o potencial explosivo de ganhos de capital na venda de fazendas.

Mas por trás dos dividendos atrativos, quais são as engrenagens que movem o RZTR11? Como sua estratégia funciona na prática e quais riscos o investidor assume ao alocar capital neste veículo único? Esta análise aprofundada explora o portfólio, o desempenho financeiro e os fatores críticos que definem o RZTR11 como uma opção de investimento.

A Dupla Estratégia: Renda Estável e Ganhos de Capital

O RZTR11 opera com um modelo de gestão ativa focado em gerar valor de duas maneiras principais. A primeira é a geração de renda recorrente através de contratos de arrendamento de longo prazo. O fundo utiliza duas modalidades para isso:

1. Sale & Leaseback: Adquire a terra de um produtor e a arrenda de volta para ele, fornecendo liquidez ao agricultor e garantindo uma receita previsível para o fundo.

2. Buy to Lease: Compra uma propriedade e a arrenda para um terceiro, buscando as melhores condições contratuais e o melhor arrendatário.

Essas operações formam a base do fluxo de caixa do fundo, sustentando as distribuições mensais. A segunda e mais distintiva vertente é a estratégia de Land Equity, focada em ganho de capital. A gestão adquire terras que considera subavaliadas ou com alto potencial de valorização, investe em melhorias e, posteriormente, as vende com lucro significativo. É a execução bem-sucedida desta estratégia que gera os picos de rendimento e impulsiona o valor patrimonial do fundo.

O RZTR11 possui um portfólio robusto de aproximadamente 21 fazendas, somando mais de 68.000 hectares. A alocação geográfica, no entanto, é concentrada, o que representa tanto uma aposta estratégica quanto um risco.

Como o gráfico ilustra, há uma forte presença no Mato Grosso e na fronteira agrícola do MATOPIBA (Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia). Essa concentração permite à gestão Riza Asset Management aplicar sua expertise em regiões que conhece profundamente, mas também expõe o fundo a riscos localizados, como eventos climáticos severos ou problemas logísticos regionais.

Desempenho e Valuation: Dividendos Altos e Desconto Persistente

O principal atrativo do RZTR11 é seu rendimento. Com um Dividend Yield nos últimos 12 meses que supera os 13,5%, o fundo se posiciona como um dos maiores pagadores da bolsa. No entanto, a análise de seu desempenho histórico revela uma dinâmica interessante.

O gráfico de dividendos mostra uma distribuição robusta, mas com variações que refletem a natureza não recorrente dos ganhos de capital. Para suavizar essa volatilidade, a gestão mantém uma reserva de lucros.

Outro ponto crucial é seu valuation. O RZTR11 negocia consistentemente abaixo de seu valor patrimonial, com um indicador P/VP em torno de 0,94.

Esse desconto sinaliza que o mercado precifica um risco maior associado à volatilidade de seus lucros. Em outras palavras, o mercado paga menos por um real de patrimônio do RZTR11 do que pagaria por um FII de renda mais previsível, como um de galpões logísticos com contratos de aluguel corrigidos pela inflação.

"Land Equity" na Prática: As Vendas Milionárias

A capacidade da gestão de gerar valor fica evidente nas vendas recentes de ativos. As transações das fazendas Roma e Clarão da Lua, ambas no Tocantins, são exemplos emblemáticos:

• Fazenda Roma: Adquirida por R$ 40 milhões e com R$ 10 milhões em melhorias, foi vendida por R$ 112 milhões. A operação gerou um lucro projetado de R$ 6,68 por cota e uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de impressionantes 44,32% ao ano.

• Fazenda Clarão da Lua (Grupo 3): Vendida por R$ 108 milhões, com um lucro estimado de R$ 2,17 por cota e uma TIR de 20,51% ao ano.

É importante notar que os pagamentos dessas vendas são parcelados ao longo de vários anos, com correções por índices como o IPCA ou atrelados ao preço da saca de soja. Essa estrutura transforma um ganho de capital pontual em um fluxo de caixa mais previsível para os próximos anos, ajudando a sustentar os dividendos.

O Que o Investidor Precisa Saber

Investir no RZTR11 implica aceitar uma série de riscos específicos:

• Riscos do Agronegócio: O fundo está exposto a eventos climáticos, volatilidade nos preços das commodities (que afeta a saúde financeira dos arrendatários) e mudanças regulatórias ou políticas no setor.

• Riscos do Fundo: A inadimplência de arrendatários, a dificuldade em executar novas vendas lucrativas de terras e a baixa liquidez dos imóveis rurais são fatores a serem monitorados.

• Riscos de Mercado: A alta da taxa de juros (Selic) pode tornar o yield do fundo menos competitivo em relação à renda fixa, pressionando a cotação para baixo.

Um Investimento para o Perfil Certo

O RZTR11 é um veículo de investimento sofisticado que oferece uma exposição única a um dos setores mais resilientes do Brasil. Sua dupla estratégia de renda e ganho de capital tem se provado eficaz, entregando retornos elevados aos cotistas.

No entanto, não é um investimento para todos. O perfil ideal é o do investidor com tolerância a risco de moderada a alta e um horizonte de longo prazo. É preciso compreender que a volatilidade nos dividendos pode ocorrer e que o sucesso futuro depende da contínua habilidade da gestão em navegar os ciclos do agronegócio e capitalizar em oportunidades de compra e venda de terras. Para quem entende essa dinâmica, o desconto atual no P/VP pode representar uma margem de segurança interessante para se tornar sócio de um portfólio de terras produtoras no coração do Brasil.