O fundo de fundos que paga bons dividendos, mas exige paciência

O VGIR11 é um FII de papel da Valora Gestão, lastreado majoritariamente em CRIs atrelados ao CDI e administrado pelo BTG Pactual. Em juros elevados, essa estrutura transforma a alta do CDI em dividendos robustos distribuídos mês a mês. O fundo ainda pode alocar parte do caixa em outros ativos de renda fixa imobiliária e posições de liquidez para otimizar retorno.

Na fotografia atual, o fundo paga algo próximo de R$ 0,12 por cota ao mês, o que anualiza perto de 14% sobre o preço de R$ 10,00. Em doze meses, a cota valorizou cerca de 16,41% e, somando ganho de capital e proventos, o retorno bruto beirou 30%. O valor patrimonial por cota está em torno de R$ 9,76, indicando que o mercado negocia com leve prêmio próximo de 2,4% sobre os ativos.

O custo não é irrelevante. Há taxa de administração de 0,20% ao ano, taxa de gestão de 0,80% ao ano e performance de 20% sobre o que exceder o CDI, com marca d’água. Isso exige disciplina da gestão para gerar alfa de verdade, já que o CDI puro é o próprio benchmark.

O risco central é de crédito. Mesmo com diversificação e garantias sobre recebíveis e imóveis, existe a possibilidade de inadimplência e alongamentos, especialmente em ciclos econômicos adversos. O histórico mostra resiliência e também ciclicidade: estabilidade até 2019, queda forte em 2020 com o estresse de crédito, e recuperação desde 2021 apoiada em juros altos e spreads mais gordos.

O futuro do VGIR11 está amarrado à trajetória da Selic. Se os juros permanecerem elevados, os dividendos tendem a seguir robustos. Cortes agressivos podem reduzir o rendimento mensal, embora abram espaço para reprecificação positiva em CRIs prefixados ou com spreads contratados acima da média.

Análise do histórico de cotação

O histórico do VGIR11 revela três fases bem definidas. Até 2019, a cota se manteve estável entre R$ 9 e R$ 10, refletindo uma gestão disciplinada e cenário econômico mais tranquilo. Em 2020, a pandemia provocou um choque no mercado de crédito, levando a cota a cair para cerca de R$ 4, evidenciando a vulnerabilidade a eventos extremos.

A partir de 2021, o fundo iniciou uma recuperação gradual, impulsionada pelo aumento dos juros e spreads mais generosos em CRIs, até alcançar novamente a faixa de R$ 10 em 2025. Apesar de alguns solavancos naturais, o movimento mostra resiliência e capacidade de atravessar períodos adversos.

Hoje, o VGIR11 segue uma trajetória de valorização, sustentada pelo fortalecimento do crédito imobiliário e pelos dividendos robustos proporcionados pelo ciclo de juros elevados.

Nossa visão

Nossa visão é direta. Para quem busca renda passiva atrelada ao CDI e aceita risco de crédito, o VGIR11 é uma posição válida e competitiva. Não é uma pechincha, dado o pequeno prêmio sobre o valor patrimonial e o pacote de taxas, mas entrega um carrego interessante enquanto o ciclo de juros permanecer contracionista. Faz sentido como parcela tática de uma carteira de FIIs focada em papel, em tamanho moderado, com monitoramento de carteira e relatórios de crédito. Para perfis avessos a risco e sem apetite a oscilações, o CDI via títulos diretos continua sendo a alternativa mais coerente.

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