O Fator Verità (VRTA11) se posiciona como um dos mais consolidados "fundos de papel" do mercado de capitais brasileiro, caracterizado por um portfólio maduro, elevada liquidez de negociação e uma base substancial de cotistas. Este relatório detalha a tese de investimento no fundo, que se centra em uma tensão fundamental: o atrativo dividend yield e o desconto no valor de mercado de suas cotas em contraposição aos riscos de crédito demonstrados, inerentes à sua estratégia de investimento em ativos de risco moderado (middle-yield).

Atualmente, os principais indicadores do fundo refletem sua posição no mercado. O Dividend Yield (DY) acumulado nos últimos 12 meses situa-se consistentemente na faixa de 12,5% a 12,9%. O indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP) permanece em aproximadamente 0,93, sinalizando um desconto de mercado. Adicionalmente, o fundo exibe uma robusta liquidez média diária, superando R$ 1,4 milhão, o que facilita a negociação de suas cotas.  

A proposta de investimento do VRTA11 consiste em oferecer aos investidores exposição a uma carteira diversificada de ativos de crédito imobiliário, majoritariamente indexados à inflação, sob a condução de uma equipe de gestão experiente. Contudo, essa exposição não está isenta de um nível de risco de crédito relevante, como evidenciado por eventos de inadimplência ocorridos em sua carteira. O desconto atual no preço de mercado da cota sugere que este risco já se encontra, em grande medida, precificado pelos investidores.  

Conclui-se que o VRTA11 representa uma oportunidade potencialmente atrativa para investidores com maior tolerância ao risco, que buscam um fluxo de rendimentos elevado e protegido da inflação. O investimento no fundo é adequado para aqueles que compreendem e aceitam os riscos de crédito inerentes à sua estratégia, visando capturar o prêmio oferecido pelo atual desconto de mercado.

Perfil do Fundo e Estrutura de Gestão

Identidade e Mandato do Fundo

O fundo é formalmente identificado como FATOR VERITA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO, inscrito no CNPJ sob o nº 11.664.201/0001-00 e negociado na B3 sob o código VRTA11. Conforme a classificação da ANBIMA, ele pertence ao segmento de "Títulos e Valores Mobiliários" e tem como público-alvo "Investidores em Geral", sem restrições de qualificação.  

O objetivo primordial do fundo é o investimento em uma carteira de ativos financeiros com lastro imobiliário, com um foco pronunciado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Seu regulamento também permite a alocação em outros instrumentos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e debêntures.  

O benchmark oficial do fundo, estabelecido em seu regulamento, é a variação do IGP-M + 6,0% ao ano. No entanto, a equipe de gestão adotou, desde 2019, um benchmark gerencial mais alinhado à realidade econômica atual: IPCA + 6,0% ao ano. Essa mudança estratégica é significativa. O IGP-M, fortemente influenciado pelos preços no atacado, demonstrou alta volatilidade e um descolamento da inflação percebida pelo consumidor. Ao adotar o IPCA como meta interna, a gestão sinaliza um alinhamento com ativos que oferecem retornos mais previsíveis e diretamente ligados à inflação ao consumidor, o que aumenta a atratividade do fundo e reduz a volatilidade de seu desempenho em relação ao objetivo percebido pelos investidores.  

Estrutura Administrativa e de Gestão

A estrutura operacional do VRTA11 é composta por instituições de primeira linha, com papéis claramente definidos:

• Administrador: Banco Fator S.A. (CNPJ: 33.644.196/0001-06), responsável pelas obrigações legais e fiduciárias do fundo.  

• Gestor: Fator Administração de Recursos Ltda (FAR), uma gestora com mais de duas décadas de experiência no mercado, encarregada de todas as decisões de investimento e da gestão ativa do portfólio.  

• Custodiante e Escriturador: O Banco Itaú e a Itaú Corretora de Valores desempenham, respectivamente, as funções de custódia dos ativos e escrituração das cotas, garantindo segurança e controle institucional.  

A gestão do fundo é conduzida por uma equipe de profissionais, incluindo nomes como Felipe Ribeiro, Rodrigo Possenti e Fabio Prado, que representaram o fundo em diferentes momentos. A presença de múltiplos gestores associados à marca Fator ao longo do tempo indica uma abordagem de investimento institucionalizada e baseada em processos, em vez de um modelo dependente de um único "gestor estrela". Essa estrutura colegiada mitiga o risco de pessoal-chave ( key-person risk), conferindo maior estabilidade à estratégia de longo prazo do fundo, que se torna menos suscetível a mudanças abruptas decorrentes da saída de um indivíduo.

Estrutura de Taxas e Custos para o Cotista

A estrutura de custos do VRTA11 é transparente e competitiva:

• Taxa de Administração: O fundo cobra uma taxa de administração de 1,0% ao ano, calculada sobre o seu patrimônio líquido.  

• Taxa de Performance: Notavelmente, o VRTA11 não possui taxa de performance.  

A ausência de uma taxa de performance pode ser interpretada de duas formas. Por um lado, reduz os custos totais para o cotista, o que é positivo. Por outro, pode ser vista como um fator que diminui o alinhamento de interesses entre a gestão e os investidores, pois o gestor não é diretamente recompensado por exceder o benchmark. Essa escolha estrutural reforça o posicionamento do fundo como um veículo focado na geração de renda consistente, em detrimento de uma busca agressiva por retorno total.  

Indicadores Financeiros e Desempenho de Mercado

Análise de Valoração

O indicador Preço/Valor Patrimonial (P/VP) do VRTA11 tem se mantido consistentemente em torno de 0,93. Isso significa que as cotas do fundo são negociadas no mercado secundário com um deságio de aproximadamente 7% em relação ao valor contábil de seus ativos.  

Este desconto persistente não deve ser visto como uma simples ineficiência de mercado, mas sim como um prêmio de risco estrutural exigido pelos investidores. O fundo possui um histórico de eventos de crédito, como os casos dos CRIs Fragnani e BR Distribuidora, que levaram à necessidade de provisionar perdas e ajustar o valor patrimonial. O mercado, portanto, infere que o valor patrimonial reportado pode conter riscos latentes de futuros ajustes negativos. O desconto de 7% representa o julgamento coletivo do mercado sobre a probabilidade e a magnitude de futuras perdas de crédito, criando uma valoração ajustada ao risco. Um investimento a este nível de preço constitui uma aposta de que o desempenho futuro da gestão superará o risco já embutido na cotação.  

Análise de Dividendos e Rendimentos

O Dividend Yield (DY) acumulado nos últimos 12 meses do fundo tem variado entre 12,5% e 12,96%, um patamar bastante competitivo. A distribuição de rendimentos mais recente foi de  R$ 0,85 por cota, o que equivale a um rendimento mensal superior a 1,1% sobre a cotação da época. Quando comparado a alternativas de renda fixa, este rendimento mensal corresponde a aproximadamente 102% da taxa do CDI, considerando a isenção de imposto de renda para pessoas físicas, o que demonstra um retorno líquido atrativo.  

Dinâmica de Mercado e Liquidez

O VRTA11 destaca-se por sua alta liquidez, com um volume médio diário de negociação que oscila entre R$ 1,4 milhão e R$ 1,9 milhão. Este volume robusto assegura que os investidores possam montar e desmontar posições com relativa facilidade e baixo impacto no preço. A faixa de negociação das cotas nas últimas 52 semanas esteve entre um mínimo de R$ 64,39 e um máximo de R$ 80,59, oferecendo um contexto para os níveis de preço atuais.  

O fundo é um componente relevante do IFIX, o principal índice de FIIs da B3, com uma participação de aproximadamente 0,86%. Sua presença no índice garante visibilidade e o torna um ativo elegível para fundos que replicam o IFIX. Além disso, o VRTA11 possui uma base de investidores ampla e diversificada, com mais de 110.000 cotistas, o que contribui para a estabilidade de sua cotação e para a sua liquidez consistente.  

Resumo dos Principais Indicadores do VRTA11

Análise Aprofundada do Portfólio

Estratégia de Alocação de Ativos

A carteira do VRTA11 é gerida com uma estratégia de alocação bem definida. A maior parte do patrimônio, entre 82,9% e 87%, está investida em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que constituem o núcleo da estratégia do fundo.  

O restante do portfólio é dividido de forma tática. Cerca de 10% dos ativos são alocados em cotas de outros FIIs, enquanto aproximadamente 7,7% são mantidos em caixa e equivalentes. Esta alocação secundária confere flexibilidade à gestão. As posições em outros FIIs podem gerar fluxos de renda diversificados e ganhos de capital, enquanto a posição de caixa permite que o gestor aproveite novas oportunidades de originação de CRIs sem a necessidade de vender ativos existentes em condições desfavoráveis, além de facilitar o gerenciamento de alavancagem via operações compromissadas.  

Desconstruindo a Carteira de CRIs

A carteira de CRIs do fundo é estruturada para proteger o capital contra a inflação e gerar retornos reais consistentes. A grande maioria dos CRIs é indexada ao IPCA, com uma taxa média de aquisição bastante atrativa de IPCA + 8,05%. Essa estrutura é fundamental para a geração de rendimentos do fundo.  

O portfólio apresenta uma boa diversificação setorial, com os lastros dos CRIs distribuídos por diferentes segmentos do mercado imobiliário. Embora a lista completa de exposições não seja pública, as principais posições indicam investimentos em setores como transporte e infraestrutura (Arteris), desenvolvimento residencial (Canopus) e varejo (Quero-Quero, GPA).  

Um dos pontos fortes da gestão de risco é a pulverização da carteira. Conforme análise do BB Investimentos, a maior exposição a um único devedor de CRI representa apenas 3,17% do patrimônio líquido do fundo. Essa baixa concentração é uma ferramenta crucial para mitigar o risco de crédito, evitando que a performance do fundo seja excessivamente impactada pela dificuldade financeira de um único devedor.  

Gestão de Risco de Crédito e Incidentes Históricos

O VRTA11 adota uma estratégia classificada como middle-yield, buscando ativos que oferecem um prêmio de retorno superior aos títulos de alta qualidade (high-grade), mas com mais garantias e segurança do que os ativos de alto risco (high-yield). O sucesso desta abordagem depende criticamente da capacidade da equipe de gestão em realizar uma análise de crédito aprofundada.  

O fundo enfrentou eventos de crédito que testaram sua resiliência e a transparência de sua gestão:

• CRI Cerâmicas Fragnani: Um evento de crédito significativo, que representava 4,3% do patrimônio líquido. A gestão optou por provisionar uma perda de 100% para este ativo.  

• CRI BR Distribuidora: Um evento de menor impacto, correspondendo a 0,09% do PL, que também foi integralmente provisionado.  

A decisão da gestão de provisionar 100% das perdas, embora tenha impactado negativamente o valor da cota no curto prazo, é um indicativo de práticas contábeis conservadoras e transparentes. Em vez de carregar o ativo por um valor parcial na esperança de uma recuperação futura, o que poderia mascarar o risco real, a gestão optou por um ajuste completo e imediato. Esta atitude "limpa" o balanço do fundo, oferece clareza aos investidores sobre a perda máxima potencial daquele ativo específico e reforça a confiança na governança da gestão ao demonstrar uma abordagem proativa para lidar com problemas.

Análise do Desempenho Histórico (Análise de 5 Anos)

Trajetória da Distribuição de Dividendos

A análise dos últimos cinco anos revela um histórico de distribuição de rendimentos consistente. O fundo manteve um pagamento estável de R$ 0,85 por cota durante a maior parte de 2025, sucedendo um patamar de R$ 0,80 por cota no final de 2024. Ao longo dos últimos 12 meses, o fundo distribuiu um total de  

R$ 10,05 por cota. Desde o seu início (IPO), a distribuição acumulada de rendimentos atinge o valor expressivo de  

R$ 103,39 por cota, evidenciando sua forte capacidade de geração de caixa para os cotistas.  

Histórico Anual de Dividendos Pagos por Cota (2022-2025)

Flutuação de Preço e Análise de Retorno Total

A análise isolada da cotação pode levar a conclusões equivocadas. Nos últimos 5 anos, o preço da cota do VRTA11 registrou uma variação nominal negativa de -4,74%. Nos últimos 12 meses, o desempenho foi praticamente estável, com uma leve valorização de 0,19%.  

No entanto, a métrica correta para avaliar um fundo de renda como o VRTA11 é o retorno total, que considera a reaplicação dos dividendos distribuídos. Sob esta ótica, o desempenho é drasticamente diferente. O retorno total do fundo nos últimos 5 anos foi de 112,82%. Este resultado evidencia que a principal fonte de retorno para os investidores do VRTA11 provém do fluxo de dividendos, e não da valorização do principal. Avaliar o fundo apenas pela variação de sua cota é um erro conceitual; ele deve ser analisado como um instrumento de geração de renda, onde o retorno total é o indicador de performance mais relevante.  

Análise Estratégica e Perspectivas

Análise SWOT

A posição estratégica do VRTA11 pode ser resumida através de uma análise de suas forças, fraquezas, oportunidades e ameaças.

Perspectivas de Analistas e Consenso de Mercado

A análise do BB Investimentos oferece uma visão equilibrada sobre o fundo. Os analistas destacam como pontos positivos a diversificação do portfólio, a estabilidade dos dividendos (suportada por uma reserva de resultados) e a valoração atrativa, evidenciada pelo desconto no P/VP. Ao mesmo tempo, reconhecem os riscos, mencionando explicitamente os eventos de crédito passados. A conclusão da casa de análise é que o mercado já precificou esses desafios, tornando a relação risco-retorno "interessante" para investidores com perfil mais propenso ao risco, projetando a continuidade de uma distribuição atrativa de dividendos. Outras casas, como o  

BTG Pactual, também emitiram relatórios com recomendação de "compra" e um preço-alvo de R$ 90,00, reforçando a percepção de que o fundo negocia com um desconto em relação aos seus pares.  

Perspectivas Futuras e Conclusão

As perspectivas para o VRTA11 estão atreladas ao cenário macroeconômico. Um ambiente de inflação sob controle e eventual queda na taxa Selic é geralmente favorável para FIIs de papel, pois aumenta o spread real de seus ativos e torna seus yields mais competitivos frente a aplicações de renda fixa. No entanto, o risco de uma desaceleração econômica mais acentuada, que poderia impactar a saúde financeira dos devedores de sua carteira, permanece como a principal variável a ser monitorada.

Este relatório não emite uma recomendação universal de "compra" ou "venda", mas oferece uma conclusão segmentada por perfil de investidor:

• Para o investidor conservador focado em renda: O histórico de inadimplência, mesmo que bem gerenciado, pode representar um nível de risco de crédito inaceitável. Este perfil de investidor poderia ser mais bem atendido por FIIs com portfólios exclusivamente high-grade.

• Para o investidor com maior tolerância ao risco e foco em retorno total: O VRTA11 apresenta uma tese de investimento convincente. A combinação de um fluxo de dividendos elevado e protegido da inflação com uma cota negociada com desconto patrimonial oferece potencial tanto para a geração de renda substancial quanto para a valorização do capital no longo prazo, caso a gestão continue a navegar com sucesso no ambiente de crédito e o desconto de mercado se reduza. O investimento no fundo se baseia na confiança de que a capacidade de análise de crédito da equipe da Fator é sólida e que o preço atual da cota mais do que compensa os riscos inerentes à sua estratégia middle-yield.